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Precios al alza por la falta de suelo

Ésa fue una de las conclusiones del encuentro organizado la semana pasada por EL MUNDO para analizar el previsible impacto de las 11.000 viviendas que contempla 'Madrid Nuevo Norte'

Los precios de la vivienda se están calentando en Madrid por la escasez de suelo finalista disponible y por la elevada demanda existente (la capital es capaz de absorber en torno a 10.000 casas nuevas al año y otras tantas de segunda mano). Ésa fue una de las principales conclusiones del encuentro organizado la semana pasada por EL MUNDO en colaboración con Distrito Castellana Norte (DCN) para analizar el previsible impacto de las 11.000 viviendas que contempla la actuación Madrid Nuevo Norte, nombre oficial del proyecto popularmente conocido como operación Chamartín.

Tal como explicó Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, Madrid Nuevo Norte es un proyecto «absolutamente necesario en esa zona de Madrid», porque tanto los desarrollos urbanísticos existentes, Valdebebas y Arroyo del Fresno, como los municipios limítrofes, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, «se han quedado sin suelo». En su opinión, «todo lo que pone esta parte de Madrid en el mercado funciona, aunque lo hace con inflación de precios, como demuestra que los pisos de Valdebebas ya superen los 3.000 euros por metro cuadrado».

Más allá de su importancia desde un punto de vista residencial, «Madrid Nuevo Norte contempla una gran operación de regeneración urbana que constituye una oportunidad de oro para situar a Madrid como una de las grandes capitales europeas», tal como destacó Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). En este sentido, el proyecto final –que previsiblemente se aprobará a lo largo del próximo año– también incluye la construcción de un gran centro de negocios y una profunda remodelación de la estación de Chamartín (que albergará las futuras sedes de Adif y Renfe).

Pese a tratarse de un proyecto bastante ambicioso desde todos los puntos de vista, «la zona norte de Madrid tendría capacidad para absorber cifras mucho más elevadas que las 11.000 viviendas proyectadas», opina Samuel Población, responsable nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE. «Sirva de ejemplo la absorción que ha tenido Valdebebas, y en apenas cinco años», añade.

Y es que los actuales ritmos de producción de vivienda confirman que la demanda no para de crecer en toda la Comunidad de Madrid. Según los visados de dirección de obra que se conceden, la región está construyendo actualmente unos 22.000 inmuebles al año, cifra que contrasta con los escasos 80.000 que se levantarán en toda España en 2017. Tal como explicó Roca, «la promoción goza de buena salud en Madrid, pero no sucede lo mismo en el resto del país, donde seguimos muy lejos de las 150.000 viviendas que deberían producirse». Esto ha hecho que la región «haya duplicado su peso, algo que no es positivo, porque Madrid no puede asumir el negocio inmobiliario del conjunto de España».

Pero el principal problema, según la responsable de los promotores madrileños, es que las autoridades municipales no están respondiendo a ese aumento de la demanda con nuevos solares en el mercado: «El suelo finalista disponible se habrá consumido en tres o cuatro años y no se está realizando la reposición necesaria para después». La razón, en su opinión, es que «siempre se relaciona el suelo con la especulación», lo que hace que el urbanismo sea un asunto «constantemente politizado».

La principal consecuencia de esta escasez de materia prima en manos de los promotores «es el tremendo aumento del precio de los solares, que acaba trasladándose al de las casas», explica Población. Muestra de ello es la escalada de precios que ha experimentado El Cañaveral (el nuevo desarrollo urbanístico de más de 15.000 viviendas situado en Vicálvaro). Según Corral, «el metro de suelo ya supera allí los 600 euros, lo que ha provocado que el precio final de venta de las viviendas alcance los 1.800 euros por metro cuadrado, pese a ser un barrio de rentas medias».

Este freno a la construcción de obra nueva está provocando que la vivienda existente se convierta en un lujo al alcance de pocos madrileños, como lamentó Roca: «Queremos atender la demanda de las rentas medias con nuevas promociones, pero es una tipología que requiere de un fuerte ajuste de los costes, algo imposible de hacer cuando el precio del suelo, que no debería representar más del 20% del precio final de la vivienda, ya ronda el 50%».

Corral incidió también en esa necesidad de impulsar los nuevos desarrollos urbanísticos como «generadores de viviendas para las rentas más desfavorecidas, como demuestran los más de 2.200 pisos protegidos incluidos en Madrid Nuevo Norte o la gran acogida que ha tenido El Cañaveral».